Immobilier

Vente immobilière : quels sont les différents types de contrats de vente en France ?

L’objectif de cet article est de vous faire connaître les conditions dans le cadre d’une vente immobilière. En aucun cas, il ne constitue un conseil juridique ; il se contente d’expliquer les cas ou les usages les plus courants. De nombreux cas spécifiques existent et nous vous encourageons à contacter un professionnel de l’immobilier ou votre notaire afin d’avoir une information adéquate et complète.

L’offre d’achat, le contrat de vente ou le compromis de vente

Il s’agit là des trois moyens par lesquels vous pouvez mettre fin à un premier accord lors d’une vente immobilière. On les appelle aussi des « contrats préliminaires ». Ils ont tous une durée de validité prédéterminée au terme de laquelle ils deviennent caducs si l’une des parties n’a pas signé l’acte ou l’acte de vente. Les honoraires dus aux intermédiaires doivent être explicitement mentionnés.

Ces trois contrats sont des « accords privés », c’est-à-dire que les documents sont écrits et signés par les deux parties. Ainsi, un contrat de vente provisoire est souvent appelé « contrat sous seing privé ». Ces documents sont rédigés au début des procédures légales de vente. Les différences entre eux résident dans les obligations des parties et les conditions de résiliation du contrat. N’hésitez pas à contacter un groupe immobilier pour plus de détails.

1. L’offre d’achat

Cette offre concerne essentiellement l’acheteur, c’est pourquoi elle peut être appelée « offre de prix ». Elle est souvent faite oralement en ce qui concerne les bâtiments anciens. Mais pour un acheteur qui veut vraiment acheter le bien, il est recommandé de faire l’offre par écrit (via un agent immobilier) car une fois l’offre d’achat acceptée et signée, le vendeur est légalement engagé et les conditions seront reportées sur le contrat de vente provisoire.

Cette promesse d’achat a une durée de validité relativement courte, dans la plupart des cas 8 jours pendant lesquels le vendeur peut accepter ou refuser cette offre.

L’offre d’achat peut contenir des clauses suspensives et sur lesquelles l’on peut s’appuyer (par exemple) :

  • La possibilité d’obtenir un prêt ;
  • La condition que le certificat d’urbanisme ne mentionne aucun élément susceptible de déprécier la valeur du bien ;
  • La possibilité d’obtenir un permis de construire (lors de l’achat d’un terrain).

Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, vous trouverez une variante appelée contrat de réservation. Le promoteur ou le commercialisateur du bien s’engage à le réserver à un prix fixe figurant dans le document en échange d’un dépôt de garantie.

2. L’offre de vente

Il s’agit d’un document dans lequel le vendeur s’engage à vendre le bien à un acheteur et uniquement à celui-ci pendant une période de temps limitée (généralement 2 à 3 mois). Pendant ce laps de temps, il ne peut pas refuser la vente ni vendre à quelqu’un d’autre.

Après cette période de validité ou si les conditions énoncées dans l’offre de vente sont remplies, un acte authentique peut être signé entre les parties. Les éléments figurant dans ladite offre servent à rédiger le contrat de vente définitif.

L’offre de vente est exigeante pour le vendeur car elle doit indiquer le prix mais pas seulement, les documents qui permettent à l’acheteur de prendre connaissance de l’état dans lequel se trouve le bien doivent être rassemblés et remis à l’acheteur intéressé : preuve de l’origine du bien, contraintes et réglementation de l’urbanisme, la situation des prêts hypothécaires, le statut locatif, entre autres.

Certains de ces documents sont de toute façon exigés pour la propriété en vente. Pour que cette offre soit valable, elle doit être enregistrée auprès des autorités fiscales dans les 10 jours suivant la signature.

Le compromis de vente

Lorsque l’acheteur et le vendeur s’entendent sur les modalités de la transaction, ils signent un contrat de vente provisoire qui définit les conditions de la vente. Il s’agit du contrat le plus fréquemment utilisé dans les transactions immobilières en France lorsqu’on s’engage à vendre.

Contrairement à une offre de vente, le compromis de vente ne doit pas être enregistré auprès de l’administration fiscale. Vous y trouverez plus ou moins les mêmes informations que dans une offre de vente, plus les engagements de l’acheteur.

Le contrat de vente provisoire n’est signé qu’une fois que le vendeur a reçu le dépôt de garantie de l’acheteur. Il s’agit généralement de 5 % du prix de vente ; ce dépôt sera déduit du coût total de la vente lors de la signature de l’acte chez le notaire. Le contrat donne également un maximum de 10 jours à l’acheteur pour se rétracter légalement.

Nous espérons que cet article vous a été utile, et nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions sur l’immobilier. N’hésitez pas à nous contacter.

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